Как сравнить ипотеку по ставке, если банки показывают разные платежи?

Лучше смотреть не на ставку, а на полную стоимость кредита, которая включает все комиссии, страховки и скрытые платежи. Два банка могут дать одинаковую ставку, но один добавит обязательную страховку жизни на 30% от суммы, а другой нет - и ежемесячный платеж вырастет на 2-3 тысячи.

Чтобы не запутаться, попроси в каждом банке график платежей с разбивкой на тело долга и проценты. Сравнивай не первые месяцы, а сумму переплаты за весь срок - именно она покажет реальную выгоду, даже если ставка кажется выше.

На практике ставка - это лишь верхушка айсберга. Я бы советовал смотреть на переплату за весь срок, а не на ежемесячный платёж, так как банки могут по-разному начислять проценты: одни используют аннуитет, другие - дифференцированные платежи, и при одинаковой ставке переплата может отличаться на сотни тысяч рублей из-за метода расчёта. Также многие маскируют низкую ставку под плавающий график, где первые несколько лет вы платите почти одни проценты, а тело долга почти не уменьшается - это ловушка, которая вылезет боком при досрочном погашении.

Ставка - это не единственный показатель, на который стоит опираться. Я всегда советую смотреть на эффективную процентную ставку, которая включает в себя не только номинальный процент, но и все сопутствующие расходы: обязательные страховки, комиссии за выдачу кредита и ведение счета. Часто банк предлагает привлекательную цифру на рекламном щите, но в реальности ежемесячный платеж оказывается выше из-за навязанных услуг. Например, один банк дает 8% годовых, но требует купить страховку жизни за 50 тысяч рублей, а другой - 8,5%, но без таких условий. По итогу переплата может быть меньше во втором варианте.

Еще я бы посоветовала обратить внимание на график погашения: аннуитетный или дифференцированный. При аннуитете вы сначала гасите в основном проценты, а тело долга почти не уменьшается, что выгодно банку. При дифференцированных платежах сумма ежемесячного взноса падает, но первые годы нагрузка выше. Попросите в каждом банке детальную выписку с разбивкой по месяцам - так вы увидите реальную картину и сможете прикинуть, сколько переплатите за весь срок.