Какие риски есть у семейной ипотеки на новостройку?

Самый неочевидный риск, который многие упускают - это зависимость от статуса застройщика. Если он обанкротится или заморозит стройку, то даже с господдержкой вы останетесь с недостроем и обязательствами перед банком. Перекредитоваться на другую квартиру с тем же процентом уже не выйдет - ставка по рыночной ипотеке будет выше в разы.

Второй момент - жесткие условия по продаже. Если в будущем захотите расшириться или переехать, льготная ставка сгорит при досрочном погашении, а новый кредит возьмете под 18-20%. Плюс, при разводе делить квартиру с субсидией от государства сложнее - суды часто затягивают процесс, особенно если один из супругов хочет сохранить льготу.

Да, риски тут есть, и о них стоит говорить прямо. Самый частый, с которым я сталкиваюсь, - это иллюзия «фиксации» ставки. Семейная ипотека даётся под 6% годовых, но это работает только при соблюдении всех условий договора. Стоит вам развестись, изменить состав семьи или, например, продать квартиру раньше оговоренного срока - банк пересчитает проценты по рыночной ставке, а это уже 16-18%. И вот ты уже должен не 6 млн, а 9 млн. Люди часто забывают, что льгота привязана к статусу семьи, а не к самому кредиту.

Второй момент - это риск «переплаты за новостройку». Застройщики, зная, что вы идёте по госпрограмме, задирают цены на 10-15% относительно рынка. По факту вы берёте квартиру дороже, чем она стоит, а субсидированная ставка просто маскирует эту наценку. Если рынок упадёт, вы останетесь с переоценённым активом, который не продать без потерь. Я бы советовал считать не только ежемесячный платёж, но и реальную рыночную стоимость объекта.