Можно ли заранее понять, что ипотека по ставке совсем невыгодная?

Да, можно, и для этого не нужно быть финансовым гением. Смотришь на три вещи в комплексе: ставка по кредиту, инфляция и твой реальный доход. Если ставка значительно выше инфляции (скажем, 20% при инфляции 5%) - это уже красный флаг. Но главное - считать полную стоимость кредита, а не просто рекламный процент. Туда входят страховки, комиссии и прочие «мелочи», которые банк часто прячет. Если ежемесячный платеж «съедает» больше 40-50% твоего дохода без учета подушки безопасности на жизнь и ремонт, то такая ипотека - финансовая удавка. Я всегда проверяю, насколько быстро мой реальный доход (с учетом роста зарплаты) сможет обогнать этот платеж. Если по расчетам выходит, что первые 5 лет ты работаешь только на проценты, а не на погашение тела долга - беги.

Берите в руки кредитный договор и смотрите на график платежей за первые 1-2 года, а не на красивую цифру ставки. Если основная сумма долга почти не уменьшается, а вы платите в основном проценты и страховку - это ловушка. Я обычно считаю, какой процент от ежемесячного платежа идет на погашение тела кредита. Если он меньше 10-15% от самого платежа, особенно в первые годы, то переплата будет дикой, и лучше поискать другой вариант или подождать.