Что лучше, рефинансировать ипотеку или гасить досрочно?

Смотрю на это с точки зрения текущей ставки и срока. Если у вас ипотека под 10-12%, а сейчас можно рефинансироваться под 6-7%, то снижение ставки обычно выгоднее досрочного погашения - вы уменьшаете ежемесячный платеж и переплату за весь период. Но если ставка уже низкая, например, 8-9%, и до конца кредита осталось 5-7 лет, то досрочное погашение быстрее снизит долг и сэкономит на процентах, хотя и требует свободных денег. Рефинансирование лучше, когда есть разрыв в ставке минимум 2-3 процентных пункта и долгий срок впереди.

Лично я всегда смотрю на цель и на остаток срока. Если у вас кредит на 15-20 лет и есть возможность рефинансироваться с существенным снижением ставки, это снижает ежемесячную нагрузку и общую переплату, особенно в первые годы, когда проценты «съедают» большую часть платежа. Досрочное погашение, наоборот, выгоднее на финальном отрезке, когда срок кредита короткий, и вы уже выплатили основную часть процентов - тут каждый рубль в погашение тела долга дает моментальную экономию на будущих процентах. Но есть один нюанс: при рефинансировании часто идут новые сборы и страховки, которые могут съесть выгоду, если сумма кредита небольшая или ставка снижается всего на 0.5-1%.

Сравнивать эти два инструмента напрямую не совсем корректно, потому что они решают разные задачи. Досрочное погашение - это снижение долговой нагрузки и переплаты в моменте, а рефинансирование - это изменение условий кредита, которое может не только снизить ставку, но и, например, увеличить срок. Я бы посоветовал исходить из того, есть ли у вас цель освободить ежемесячный бюджет для других инвестиций. Если да, то рефинансирование с понижением платежа даёт ликвидность, которую можно направить в более доходные активы, чем ставка по ипотеке. Если же вы просто хотите избавиться от долга и спите спокойнее, досрочное погашение - ваш выбор, но оно менее гибкое и не даёт вам живых денег сейчас.

Решающим фактором здесь является не столько ставка, сколько структура вашего текущего долга и инфляционные ожидания. Если у вас фиксированная ставка ниже текущего уровня инфляции или вы ожидаете её ускорения, досрочное погашение становится менее выгодным - вы фактически отдаёте обесценивающиеся деньги сейчас, вместо того чтобы платить ими потом. В такой ситуации рефинансирование, даже на сопоставимых условиях, сохраняет ликвидность, которую можно направить на инструменты, опережающие инфляцию. Однако, если вы уже прошли точку безубыточности по графику платежей (выплатили основную часть процентов), любой досрочный взнос работает на сокращение тела кредита с максимальной эффективностью - рефинансирование здесь уже не даст существенного выигрыша, только потратит время на сбор документов.

Если ставка по текущей ипотеке выше 10-11%, а рефинансирование даёт хотя бы 2-3% разницы - безусловно, рефинансируйте, это снизит переплату сильнее, чем любые досрочные взносы. Но когда разница в ставках мизерная, скажем, 0.5-1%, досрочное погашение выигрывает за счёт психологического эффекта - вы быстрее избавляетесь от долга и снижаете риск просрочки при потере дохода. Лично я гасил досрочно, когда понял, что рефинансирование не покроет комиссии и страховок, а свободные деньги лучше направить на сокращение тела кредита.