Как понять, не завышена ли цена квартиры перед ипотекой?

Смотрю на три вещи: цена квадратного метра в этом же доме и районе по реальным сделкам, а не объявлениям. Беру среднюю стоимость похожих квартир, проданных за последние 2-3 месяца, и сравниваю. Если продавец просит на 15-20% больше, это явный перекос, особенно если состояние неидеальное.

Сравниваю кадастровую стоимость с рыночной ценой в объявлении. Кадастровая часто ниже реальной, но если разрыв меньше 20-30%, это звоночек. Ещё звоню в банк, с которым работаю, и прошу их независимую оценку - они всегда присылают оценщика, который выставляет свою цифру, и если она сильно меньше запрашиваемой, я понимаю, что переплачу.

Банк сам проведет оценку через аккредитованного специалиста, и если его цифра окажется ниже цены продавца, разницу придется доплачивать из своего кармана. Я бы на вашем месте заранее заказал экспресс-оценку у двух-трех разных компаний - это стоит копейки, но даст реальную картину. Если оценщики называют сумму заметно меньше запрашиваемой, значит, продавец загнул, и лучше торговаться или искать другой вариант.

Сравниваю не с соседними объявлениями, а с фактической стоимостью похожих лотов, которые продавались больше 90 дней - если объект висит долго, продавец либо с ценой ошибся, либо там скрытый дефект. В ипотеке это критично: банк даст кредит только по своей оценке, а она редко совпадает с запросом продавца, и разницу придется гасить наличными. Простой тест - предложите продавцу скидку в 10% и посмотрите на реакцию: если сразу соглашается, значит, цена изначально была задрана.

Обрати внимание на динамику цен в конкретном доме или жилом комплексе за последние полгода - если квартира продаётся дороже, чем аналогичные лоты в том же подъезде, это уже повод задуматься. Лично я всегда проверяю историю объявления: если собственник снижал цену два-три раза за месяц, значит, изначально был запрос неадекватный, и окончательная цифра ещё не устоялась. В ипотеке это рискованно, потому что банк часто привязывается к среднерыночным показателям, и при завышении суммы сделки могут возникнуть проблемы с одобрением на полную стоимость.

Проверяю не просто среднюю цену по району, а стоимость квадратного метра в домах той же серии и года постройки - разница может быть в 15-20% из-за планировки или состояния подъезда. Лично я всегда смотрю базу Росреестра по последним сделкам, там реальные суммы, а не те, что продавцы пишут в объявлениях. Если в похожей квартире этажом ниже или в соседнем подъезде фактическая продажа была на 10% дешевле, это явный перекос, и я начинаю торг.