Как сравнить ипотеку на 15 и 25 лет без самообмана?

Смотрите, главное - не вестись на ежемесячный платеж. На 25 лет он кажется копеечным, но переплата по процентам вырастает в полтора-два раза. Возьмите два кредитных калькулятора в одном окне, вбейте одинаковую сумму и ставку. Дальше самое честное: посчитайте, сколько вы отдадите банку всего за весь срок - на 15 лет эта цифра будет заметно меньше, даже если платеж выше. И обязательно учтите, что за 25 лет вы можете потерять работу, взять ипотечные каникулы или захотеть продать квартиру - досрочное погашение на длинном сроке обычно выгоднее, но требует дисциплины.

Еще один хитрый момент - инфляция. Говорят, что через 10 лет платеж обесценится, но это работает только если зарплата растет, а ставка фиксированная. На практике, если берете на 25 лет, вы сильно зависите от будущего: ставки могут скакнуть, а ваши доходы - нет. Лучший способ не обмануть себя - взять график платежей для обоих сроков и сравнить, сколько вы выплатите процентов за первые 5 лет. На 25-летнем сроке это будет почти вся сумма платежа, а на 15-летнем - гораздо меньше, и тело долга убывает быстрее.

Я всегда советую смотреть не на график платежей, а на реальную динамику остатка долга. Возьмите выписку с досрочным погашением - при 15-летнем сроке тело кредита тает на глазах уже с третьего-четвертого года, а при 25 годах вы первые лет пять почти не трогаете основной долг, только проценты кормите банк. Лично я бы еще проверила, сколько вы переплатите за страховку за весь период: на 25 лет она вытянет приличную сумму, а ее часто забывают в расчетах.

Разложите оба варианта не на ежемесячный платеж, а на стоимость каждого года жизни с кредитом. Возьмите сумму переплаты по процентам за первый год для 15-летней ипотеки и сравните с первым годом для 25-летней - разница вас шокирует. При 25 годах вы фактически арендуете деньги у банка по более высокой ставке, просто растянутой во времени. Еще один честный прием: посчитайте, сколько вы заработаете, если разницу в ежемесячном платеже (ту, что меньше при 25 годах) будете ежемесячно инвестировать под среднюю доходность 5-7%. Часто 15-летняя ипотека оказывается выгоднее даже с учетом этого.